Immobilien auf Zypern I

Ein erster Anriss.

Weil schon einige Leser danach fragen, sage ich mal was zu Immobilien in Zypern, auch wenn ich schon generell kein Immobilienexperte bin, und schon gar nicht für Zypern, nur weil ich da ein paar Wochen lang in verschiedenen Städten gesucht und geguckt habe.

Weil mir jetzt aber spontan auch nicht alles einfällt, und ich das eigentlich über Weihnachten länger mit mehr Zeit und Überlegen schreiben wollte, nenne ich das hier mal Teil I, dem noch weitere folgen werden.

Außerdem: Ja, natürlich mache ich irgendwann noch Foto und Video, aber im Moment bin ich noch voll damit beschäftigt, mich einzurichten. Obwohl ich die Wohnung schon eingerichtet übernommen habe, samt Küche, Möbel, Töpfe, Pfannen, Besteck, Fernseher, Handtücher, Bettwäsche und so weiter, braucht es natürlich eine Menge Dinge, bis das für mich bewohnbar und brauchbar ist, und bespielsweise den Fernseher (Baujahr so um 2008 noch mit analogen Cinch-Buchsen und Scart) habe ich natürlich durch einen aktuellen ersetzt, und ein paarmal Sachen von IKEA (es gibt einen in Nicosia) oder aus dem örtlichen Möbelhandel (ich habe jetzt einen sehr erstaunlichen Bürostuhl mit so einer Lenden-Wackel-Systematik, wie ich ihn noch nie zuvor gesehen habe, angeblich ein griechisches Fabrikat) geholt und bestellt, ein paar Sachen noch aus Deutschland bestellt, und das dauert hier alles immer etwas länger, auch wenn es inzwischen nun konvergiert und fast fertig und einsatzbereit ist, ich aber auch im Dezember noch viel zu tun habe, und deshalb voraussichtlich erst ab Januar dazu komme, da richtig was zu machen, wobei ich allerdings schon sagen muss, dass Zypern nicht so fotogen ist. Als Ort für eine Fototour würde ich es mir nicht aussuchen, da ist man in Italien, Kroatien oder Griechenland besser dran.

Deshalb erst mal Text.

Kauf oder Miete

Kommt drauf an, was man vor hat. Wenn man ein Stückchen Geld vor der Inflation retten will, ist es hier wohl nicht versenkt, aber auch nicht auf Gewinn aus. Spekulieren kann man hier kaum, weil sie Platz haben und fleißig bauen, also das Angebot der Nachfrage anpassen können.

Allerdings habe ich Wohnungen besichtigt, die vermietet waren und da noch Leute drin gewohnt haben. Ich habe gefragt, wann die denn dann frei würden, weil ich etwas suche zum Selbstbewohnen und nicht zum Vermieten. Antwort stets: Jederzeit. Man sagt den Mietern Bescheid, und dann sind die draußen. Und die nickten dann auch immer opfermäßig. Das ist eine Situation, die für mich nichts wäre und auch den Zweck als redudantem Sicherheitsanker nicht erfüllt. Sowas geht vielleicht als Ferienwohnung, in der man ein Handtuch und eine Badehose liegen hat, aber nicht, um sich einzurichten und sich gegenüber dem Verfall in Deutschland abzusichern. Deshalb kam das für mich dann auch gar nicht erst in Frage.

Bauen, neu oder gebraucht

< Das sind die drei Optionen. Ich habe mal ein Haus besichtigen wollen, und wurde dann vor einen leeren Acker geführt. Da werde es stehen. Wenn ich mich zum Bau entscheide. Man macht einen Vertrag, und dann (oder wenn sie genug Vertragsnehmer zusammenhaben für einen Straßenzug) fangen sie an zu bauen, und man zahlt bauabschnittsweise. Dabei gehen allerdings auch ab und zu mal welche pleite (s.u. zu „title deed“). Außerdem dauert es ein bis zwei Jahre, wenn sie noch nicht angefangen haben. Ich hätte allerdings auch ein Angebot gehabt, bei einem Haus im Rohbau, in dem noch eine Wohnung frei war, einzusteigen. Auch neue Wohnungen wurden mir angeboten oder solche, die in 2-3 Monaten fertig würden (innen schon komplett fertig, aber die Balkongeländer, Erdgeschossausbau, Außenanlage und der Rechtskram haben noch gefählt.) Oder eben gebraucht. Aufpassen: Auf neue Wohnungen kommt noch die Mehrwertsteuer drauf, die Preise werden netto, ohne die Mehrwertsteuer angegeben, also noch 19% drauf. Man kann aber einmal im Leben für eine selbstbewohnte Immobilie einen Nachlass beantragen, wenn man irgendwas zusichert, ich glaube, die nächsten 10 Jahre da hauptwohnsitzmäßig zu bleiben. Dann wird sie gesenkt, aber ich weiß nicht genau, auf welchen Wert. Habe sowas von 5% in Erinnerung, weiß es aber nicht genau. Am schnellsten geht gebraucht, wobei „schnell“ hier relativ ist. Momentan sind die Behörden auch durch Corona beeinflusst und ohnehin nicht so schnell (in einem Punkt bin ich mir sicher: der Herzinfarkt wurde ganz sicher nicht auf Zypern erfunden), und die Anwälte beider Seiten (braucht man hier, erzähle ich später mal ausführlicher; es gibt hier das englische System mit Unterscheidung zwischen Barrister, also einem Prozessanwalt, der einen vor Gericht vertritt, wenn es Streit gibt, und dem Solicitor, einer Art außergerichtlichem Rechtspfleger, der Verträge, Testamente und sowas macht, und mit seiner Arbeit verhindern soll, dass es überhaupt zu Streit kommt, und so einen braucht man da) führen zusammen einen sehr genau geregelten Gesellschaftstanz auf, bis beide Seiten alle ihre Pflichten erfüllt und Nachweise erbracht haben, dummerweise nicht parallel, sondern immer eins nach dem anderen, und auch da gehen deshalb um die 3 Monate ins Land. Das muss man sich überlegen, ob man das Risiko eines Baues eingeht, dafür alles neu bekommt und in gewissem Umfang auch seine Wünsche äußern kann, oder lieber nicht die Katze im Sack kauft, sondern etwas, was man so kauft, wie besehen.

Nur vor Ort, nicht remote

Ich habe auch tatsächlich von Deutschland aus auf Immobilienseiten einige Angebote gesehen, die mir von der Größe, vom Zustand, vom Preis her sehr gefallen hätten. Ich muss aber dringend davor warnen, sich allein auf die Fotos auf Immo-Seiten zu verlassen. Solange man Haus, Wohnung, und vor allem Umgebung nicht gesehen hat, und da auch mal ein paar Tage war, um zu sehen, ob einem die Läden, die Supermärkte und so weiter passen, sollte man das nicht tun. Und was für mich wichtig war: Mal die Umgebung anschauen, mit den Nachbarn oder Vorbewohnern sprechen. Ein Gespräch mit Nachbarn und Besichtigung der Wege zu Läden und Restaurants hat dazu geführt, dass ich eine Wohnung, für die ich schon die Anzahlung an den Makler gezahlt hatte, wieder abgesagt habe. Die Wohnung war einwandfrei, der Zustand gut, der Balkon herrlich, der Blick aufs Meer unverbaut und unverbaubar, so weinbergartig, der Pool und die Außenanlage top gepflegt, pico bello sauber, schöner großer Pool, da hätte man die perfekten Angebervideos machen können. Die Wohnung größer und etwas günstiger als die, die ich jetzt habe, außerdem dort noch mit Aufzug.

Ich habe mir das dann aber nochmal alleine angesehen und wurde da von einer angeraunzt, was ich da verloren hätte, weil die da aufpasste, und bin als Interessent mit der dann gut ins Gespräch gekommen. Da wohnten viele britische Rentner, einer von der Sorte, die auf alles und jeden schimpfen, seien alles Rassisten und so weiter, und alle hinter ihm her, ich habe ihn kaum verstanden, weil er so undeutlich sprach. Und ich erfuhr, dass vier Wohnungen leer stehen und von den anderen die Hälfte die Hausbeiträge nicht zahlt, die Pflege dieses sehr schönen und sehr gepflegten Pools und der Gartenanlage also für die anderen entsprechend teurer wird. Da habe ich dann doch abgesagt.

Und ich war in Anlagen, deren Fotos (vor allem innen) schön aussahen, die dann aber wie eine Grabruine wirkten, weil die Fenster nach innen hin zum Pool gehen, man nicht nach außen sehen kann, und mir weit und breit keine Menschenseele begegnet ist, weil es hier eben sehr viele Wohnungen gibt, die nur Investitionsruine sind oder nur als Ferienwohnung ein paar Tage im Jahr bewohnt werden, und die wegen der diversen Krisen ihre Bewohner schon Jahre nicht mehr gesehen haben. Dazu unten mehr unter Bausubstanz. Und wenn man dann noch durch irgendwelche finsteren Gänge zur Wohnung labyrinthen muss…

Umgekehrt hat man auch wenig Chancen, das von Deutschland aus zu machen, weil es nur wenige Flüge nach Zypern gibt und man kurzfristig schlechte Karten hat. Tipp: Es ist einfacher und man kommt besser und günstiger auch kurzfristig noch an Flüge, wenn man eine Billig-Pauschalreise bucht. Deshalb war ich – ich kannte Zypern bis letzten Herbst gar nicht – dreimal in Zypern, bis ich was gefunden habe, und dann noch zweimal, um die Übergabe usw. zu regeln. Man kann dann, wenn man im Internet etwas gefunden hat, was einem gefällt, keinen Termin für in vier Wochen machen, wenn man dann mal da ist. Wenn, dann muss man es gleich anschauen.

Flughafen, Supermärkte,…

Achtung, in Zypern gibt es kaum öffentliche Verkehrsmittel. Es gibt zwar Busse in den Städten, ein paar Busverbindungen zwischen den Städten und Flughäfen, aber die Fahrpläne sind sehr spärlich und es dauert. Hier funktioniert alles per Auto. Man sollte sich also überlegen, wo man hin will. Wie oft will man zu welchen Supermärkten, zum Flughafen, und zu welchem, an den Strand, in die Stadt und so weiter. Und das ist ein ganz wichtiger Punkt. Den sollte man unbedingt ganz oben auf die Prioritätenliste setzen.

Denn wenn man hier rentnern und bleiben will, und es einem reicht, wenn man einen Supermarkt und den Strand in der Nähe hat, findet man etwas abseits recht gute Angebote – oder fand sie zumindest bis neulich noch. Ist man allerdings unterwegs, muss man schauen, wie man zum Flughafen kommt.

Marktsituation

Ist mir unklar.

Vjor einiger Zeit gab es mal eine Immobilienkrise, da hätte man das Zeug hinterhergeworfen bekommen.

Einige sagen, die Preise seien hochgegangen, weil alle aus Kerneuropa und Russland wegwollten. Andere sagen, die Preise seien gerade unten, weil die Preise immer mit der Urlauberzahl rauf und runter gingen und gerade wenig Urlauber kämen, Corona und so.

Die Makler sagen eigentlich nichts zu den Preisen, sondern dass sie gerade nur sehr wenig im Angebot hätten. Wir haben eine Krise, auch in Zypern hat der ausbleibende Tourismus (letztes Jahr, Saison in Agia Napa, sagten sie mir, sie seien zwar froh, das wieder so viele da seien, aber normalerweise hätten sie viermal so viel, und im Hotel konnte ich mir frei auswählen, ob ich ein Zimmer nach innen oder außen und in welcher Richtung haben wollte). In dieser Situation halte jeder in Zypern seine Wohnung.

Eine Maklerin sagte mir, dass sie fast nichts reinbekommt, und das, was reinkommt, sofort wieder weg wäre. Unter 130.000 bekäme man gerade einfach gar nichts.

Eine andere Maklerin, in deren Laden ich nach einer Wohnung fragte, die außen im Schaufenster ausgehängt war, sagte mir sehr offen, dass ich auf ihr Schaufenster nichts geben solle, das stimme nicht mehr. Sie ließen die alten Wohnungen hängen, auch wenn sie schon längst weg wären, denn sie könnten ja nicht hinter einem leeren Schaufenster sitzen. Ich solle nur auf das setzen, was sie auf ihrer Webseite anböten.

Das allerdings stimmt auch nicht immer, denn bei einem anderen Makler hatte ich auf der Webseite die perfekte Wohnung gefunden, an der für mich – nach den Fotos – von Größe, Preis, Zustand, Ausstattung und so weiter einfach alles gestimmt hätte, nur der Meerblick hätte gefehlt. Der wollte sie mir aber partout, ums Verrecken nicht zeigen, die seltsamsten Ausreden. Entweder war die schon jemandem versprochen,

Allerdings sagten mir mehrere Makler (und auch Einwohner zu der Gegend, in der mir der Makler die Wohnung nicht zeigen wollte), dass sie mir manche Wohnungen nicht anbieten werden, um ihren Ruf nicht zu ruinieren. Es gäbe inzwischen Wohnungen mit Flüchtlingen in der Nachbarschaft, und die böten sie nicht mehr an, das sei nicht zumutbar und mit ihrem Ruf nicht vereinbar. Da gibt es wohl Ärger. Und die Wohnung, die ich sehen wollte und nicht zu sehen bekam, war im Stadtteil Chloraka in Paphos, in dem ich auch mal rumgefahren bin, ob ich die Wohnung finde (man schickte mich beim Rumfragen zum Pizzaservice, weil der sich am besten auskenne und schon alles gesehen habe, aber auch der wusste nicht, wo das Haus stehen könnte), andere sagten mir aber dann, nach Chloraka würden sie nicht, da gäbe es zu viele Flüchtlinge. Mir war dort allerdings nichts negativ aufgefallen, außer dass es auf einem Hochplateau liegt und man das Meer nicht sieht.

Ich bin mir insgesamt aber auch sicher, dass einige der Angebote reine Phantomangebote sind, die es gar nicht gibt, und die nur dazu dienen, Kunden anzulocken, weil das andere Angebot nicht so dolle ist. Ich kenne die Masche ja von deutschen IT-Firmen, die vorgaukeln zu prosperieren, indem sie Fake-Stellenangebote raushängen. Kann also sein, dass es die Wohnung, die ich ursprünglich haben wollte, gar nicht gibt.

Was man mir auch sagte:

In Zypern gibt es viele Russen.

Aus Maklersicht gibt es zwei Arten von Russen: Die, die verkaufen, und die, die kaufen.

Die, die verkaufen, seien die, die sich nach der Perestroika so ab 1990 rum günstig Immobilien im Ausland gekauft haben und die wegen des Krieges nun abstoßen, um an Devisen zu kommen. Überwiegend, aber nicht alle, Putin-treu, und viele von ihnen wollten dann auch gar nicht mehr aus Russland raus, teils aus Angst, verhaftet zu werden. Oder an der Grenze nicht mehr reingelassen zu werden.

Und dann gäbe es die anderen, die versuchten, aus Russland wegzukommen und sich ins Ausland zu verlagern. Klappt nur nicht immer so. Man hat mir eine zwar ordentliche und gepflegte, aber doch sehr kleine Wohnung angeboten, bei der ich mein Arbeitszimmer auf dem verkleideten und zum Not-Zimmer gemachten Balkon hätte einrichten müssen, Lage auch nicht so gut, dazu 2. OG ohne Fahrstuhl, kein Meerblick, aber Blick auf Friedhof, die ich für 87.000 hätte übernehmen können. Eigentlich war sie schon an eine Russin verkauft, aber die konnte nicht bezahlen. Das Geld hatte sie, aber in Rubel, und der war nach Vertragsabschluss plötzlich nicht mehr konvertierbar. Der Ukraine-Krieg hat hier direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

Steuern

Die Mehrwertsteuer habe ich schon erwähnt, auf Neubauten kommt 19% Mehrwertsteuer drauf, aber einmal im Leben kann man eine Ermäßigun beantragen, wenn man versichert, soundso lange hier zu bleiben und hauptwohnsitzmäßig zu wohnen.

Sie betonen gerne, dass es hier keine Grund-, keine Grunderwerbs- und keine Erbschaftssteuer gibt.

Das ist aber nur die halbe Wahrheit. Tatsächlich zahlt man eine kommunalabgabe, die damit effektiv die Funktion einer Grundsteuer hat, aber gering ausfällt.

Und sie besteuern nicht den Kauf, sondern den Verkauf. Es gibt eine sogenannte capital gain tax, mit der man den Gewinn, den man mit der Immobilie gemacht hat, versteuern muss. Weiß nicht genau, kann sein, dass es 20% sind. Davon gibt es aber Ausnahmen. Man hat pro Kopf einen lebenslänglichen kleinen Freibetrag, und die Steuer wird erlassen, wenn der Verkauf in Zusammenhang mit einem Todesfall steht oder man den Erlös verwendet, um sich eine größere Immobilie zu kaufen.

Wie mir Leser aber gerade schrieben, nutzt einm das nichts, dass es keine Erbschaftssteuer gibt, denn als Deutscher muss man das in Deutschland versteuern.

Metrik und Grundriss

Achtung, Wohnungen und Häuser sind hier gänzlich anders geschnitten und konstruiert als in Deutschland, eher wie in den USA.

Wohnungen haben ein großes Wohnzimmer mit Küchenzeile, und die Wohnungstür führt direkt ins Wohnzimmer, wie bei Al Bundy. Drumherum gruppieren sich die „bedrooms“, die meist relativ klein sind, grundsätzlich einen Einbauschrank für Klamotten haben und kaum mehr Platz als für ein, zwei Betten oder ein Doppelbett bieten, dafür aber sehr oft ihr eigenes Badezimmer haben. Zu Wohnungen wird nur selten angegeben, wieviele Quadratmeter sie haben, sondern vorrangig, wieviele Bedrooms. Eine 2-bedrooms entspräche also einer 3ZKB in Deutschland, wenn die Küche nicht im Wohnzimmer wäre.

In den Bädern gibt es normalerweise außer für das Licht keinen Strom, und die Waschmaschine steht grundsätzlich in der Einbauküche, da kennen sie keinen Schmerz. (Ich finde es seltsam, seine getragenen Unterhosen und stinkigen Socken in der Küche zu waschen, wo man die Lebensmittel verarbeitet.) Nur sehr wenige Wohnungen haben dann noch Platz in der Küche für eine Spülmaschine. Ich habe nur zwei davon gesehen, und eine davon habe ich jetzt.

Man wird sehr komisch angesehen, wenn man sagt, dass man ein Arbeitszimmer will. Das ist hier eigentlich nicht üblich und auch nicht bekannt, dass Leute von zuhause arbeiten, kommt aber wohl in Mode, denn es gibt auch andere Leute, die Betten verkaufen, weil sie den bedroom als Arbeitszimmer brauchen.

Bausubstanz

Häuser und Wohnungen sind hier günstiger als in Deutschland, was daran liegt, dass sie sich so sehr unterscheiden, dass man sie eigentlich nicht vergleichen kann.

Die Häuser sind hier viel einfacher gebaut und deutlich weniger isoliert, obwohl neuere schon isoliert sind, ich habe hier auch doppelverglasung, allerdings durchweg nur Schiebefenster und Schiebebalkontür im amerikanischen Stil.

Häuser werden hier recht grob als Rohbau in Beton gebaut (ich bin mal durch einen gegangen und habe mich etwas geschüttelt, weil er doch recht grob und rau aussah, das würde in Deutschland so wohl nicht durchgehen), und dann mit feinen Materialien beklebt, weshalb viele (alle, die ich gesehen habe) Wohnungen einen guten Steinboden haben und deshalb wertiger wirken, als sie eigentlich sind. Heizungen im deutschen Sinne gibt es normalerweise nicht, sondern diese Klimaanlagen, die im Sommer kühlen und auch umgekehrt etwas heizen können. Anscheinend nach dem Prinzip der Wärmepumpe, was die Grünen in Deutschland so toll finden. Zum Heizen sage ich später mal mehr.

Dafür haben die Häuser Wassertanks auf dem Dach, die mit einem Solardurchlauferhitzer verbunden sind, einer Art schwarzem Blech. Über die Funktionsweise habe ich Vermutungen, muss es mir aber genauer ansehen. Bisher bekomme ich das Warmwasser von der Sonne und muss nur das Wasser selbst und den Strom für die Pumpe zahlen, aber nicht das Heizen. Das erledigt wohl die Sonne den Tag über und der Tank speicher anscheinend das warme Wasser. Vor vier Wochen war es noch richtig heiß. Jetzt ist es mal so ungeheizt bis lauwarm, und ich meine, eine Korrelation mit dem Wetter vom Vortag zu entdecken, anscheinend hängt es immer davon ab, ob die Sonne am Tag zuvor den Tank gut heizen konnte. Reicht es nicht, kann man noch einen elektrischen Boiler zuschalten, aber bisher komme ich gut ohne aus. Hier zu wohnen ist überwiegend klimafreundlich. Später mal aber mehr dazu. Anwohner sagten, dass sie das Wasser nur in den kältesten zwei Monaten elektrisch nachheizen müssten.

Ich hatte mal skeptischen Blickes einen langen Haarriss in einer Fassade betrachtet, und als man mich fragte, warum ich schaue, sagte ich, dass das in Deutschland nicht gut wäre, weil Wasser reinkommt und bei Frost die Fassade sprengen kann, wenn es gefriert. Man erklärt mir, dass das auf Zypern aber nomal und harmlos sei, weil es hier keinen Frost gebe, aber eine Sonne, die im Sommer auch das letzte Molekül Wasser aus den Wänden brate, und solche Trockungsrisse unvermeidlich und normal seien.

Keller gibt es grundsätzlich nicht.

Manche neuer Wohnungen haben dann, wenn sie die Parkplätze im Erdgeschoss unter dem Haus haben, kleine Abstellkammern, in die gerade so ein oder zwei Fahrräder passen (hier fährt fast niemand Fahrrad), wenn das Haus der Bauweise entspricht, auf Stelzen zu stehen und im Erdgeschoss die Parkpätze als Sonnenschutz unter sich zu haben). Nur in gewerblichen Immobilien habe ich bisher Keller gesehen.

Dafür haben zwar nicht alle, aber viele Häuser und Wohnungen einen eigenen Pool oder Anteil an einem Gemeinschaftspool.

Ich hatte eine zwar sehr abgelegene, aber sehr schöne und sehr große Wohnung mit riesigem Dachspeicher im Blick (allerdings von Deutschland aus nicht besichtigen und greifen können), die dann auch ruckzuck weg war und zu einem Hotelkomplex gehört hat, die da irgendwie auch Wohnungen gebaut haben. Dort war dann die Nutzung der Hotelpoolanlage mit drin. Ob man das will, ist eine andere Frage.

Unbedingt achten sollte man aber auf Wasserschäden.

Ich habe Wohnungen mit zwei Arten von Wasserschäden gesehen, die auf den Fotos noch toll und schön aussahen.

Da gibt es die mit Wasser von außen und oben. Ich kann mich noch an eine Wohnung erinnern, große Wohnanlage, schöner großer Pool in der Mitte, sehr große Wohnung, hätte mir gefallen, wo in einem Zimmer der Putz von der Decke fiel und in einem anderen Zimer von der Wand in Bodennähe. Ursache: Dach undicht, von oben hat es reingeregnet. Und auf dem Balkon war mal der Abfluss von Laub verstopft und deshalb hatte sich auf dem Balkon das Wasser gesammelt und war in die Wand gelaufen. Beides Folgeschäden, weil die Wohnung als Kapitanlage gekauft worden war und ihren Eigentümer seit Jahren nicht gesehen hatte. Wasserschöden wären, wenn man sie gleich behebt, nicht so schlimm, aber sie werden schlimm, wenn monate- und jahrelang keiner in der Wohnung ist, der sie bemerken könnte. Der Makler versicherte mir, er habe da die richtigen Leute, das sei für kleines Geld zu machen, mit etwas Glück für 1.500 Euro. Ich habe ihm das aber nicht gegglaubt und die Wohnung nicht genommen. Ein Engländer, mit dem ich mich später mal darüber unterhielt, erhob den sehr stichhaltigen Einwand, dass wenn es so billig zu reparieren wäre, der Vorbesitzer es zweifellos getan hätte, statt beim Verkauf so blöd dazustehen.

Ich habe eine andere Wohnung besichtigt, etwas abseits, wirkte im Angebot fast zu schön um wahr zu sein. Große Wohnung, tolle Küche, Wohnzimmer und alle Schlafzimmer eingerichtet, grandioser, unverbaubarer Blick vom Steilhang aus der Höhe auf das Mittelmeer, und gleich zwei Pools zur Auswahl. Plus überdachtem Parkplatz, hätte um die 100.000 gekostet. Erdgeschoss.

Ich kam rein, und das erste, was ich mache, ist immer, zu riechen, ob es eine Raucherwohnung ist. Ist selten, in Zypern rauchen viel weniger Leute als in Deutschland.

In dieser Wohnung roch es unangnehm, aber nicht nach Rauch, sondern modrig mit einer leichten Note von Schimmelaroma. Ich rumgegangen, ah, sofort die Ursache entdeckt – dachte ich ich. Im Flur ein nasser Fleck an der Wand, auf Kniehöhe, an dem sich so weiße Kristalle gebildet hatten. Was sich halt auf Bausubstanz so bildet, wenn die länger feucht ist. An der Wand zum Badezimmer. Ach, sagte ich, da ist die Dusche undicht, das sei nicht so schlimm, das lasse sich beheben. Und war dann verdutzt, als ich in das Bad ging, um mir das von innen anzuschauen, und die Dusche an einer anderen Wand war. Da, wo ich die Dusche vermutet hatte, nämlich auf der Innenseite des Bades am Wasserfleck, war einfach gar nichts. Nur Wand. Wo kommt denn das Wasser her? Und wie ich dann so aufmerksam wurde, fiel mir auf, dass in der gesamten Wohnung rundherum sämtliche Wände unten auf den untersten etwa 20 bis 40 cm Wasserschäden hatten und da offenbar das Wasser von unten her in die Wohnung zog. Ich fragte, was denn darunter sei, Waschküche, Pool-Technik oder vielleicht die Sauna, die im Expose erwähnt war. Die Antwort war erschütternd: Nichts war darunter. Der Boden, auf dem das Haus stand. Das Haus war beim Bau nicht ordentlich abgedichtet, und das Wasser kaum aus dem Boden hoch. Und da war auch nichs mehr daran zu reparieren, weil man das (mehrstöckige) Haus ja nicht anheben und eine Matte drunterlegen kann. Kleinlaut gab der Makler zu, dass man die Wohnung jährlich sanieren müsse. Jedes Jahr müsse der Wasserschaden neu behoben werden.

Dazu kam dann, dass die Anlage zwar außen schön war, aber die Sauna völlig vergammelt und wenig nicht benutzt, weil eben viele Wohnungen das Problem hatten und das Haus eher leer stand.

Sorry, sagte ich, so eine Leiche würde ich nicht nehmen. Wäre der Wasserschaden nicht, wäre sie für den Preis ein Brüller gewesen. Wäre der Wasserschaden nicht, bekäme man sie nicht für den Preis, war die Antwort des Maklers.

title deed

So ganz herausgefunden und verstanden habe ich noch nicht, was ein title deed ist, obwohl ich sogar einen habe. (Glaubt jetzt aber bloß nicht, dass ich Euch meinen title deed zeige.)

Es gibt Wohnungen und Häuser mit title deed und welche ohne. Wobei es sogar ein deutliches West-Ost-Gefälle gibt.

Bieten die Makler einem etwas mit title deed an, dann sagen sie, der sei totaaal wichtig, sie würden nie etwas ohne nehmen. Viel zu gefährlich. Nur mit einem title deed sei man auf der sicheren Seite.

Bieten einem Makler, besonders die im Osten, etwas ohne title deed an, sagen sie, ach, den brauche man doch gar nicht, man sei auch ohne den title deed genauso Eigentümer und spare etwa 20% des Kaufpreises.

Aber was zu Hölle ist denn nun ein title deed? Und warum reden sie davon selten im Singular, meist im Plural (i have the title deeds)?

Wenn ich mal die Informationsfetzchen zusammenfasse, die ich so gesammelt habe, denn jeder erzählt einem dazu, wenn überhaupt, etwas anderes:

Wenn ein Haus gebaut wird, muss man zweimal zur Beörde für Freigaben:

Man braucht eine Baugenehmigung, eine Freigabe zum Bauen, bevor man anfängt. Sie schauen sich die Pläne und die Lage und sonstwas alles an, und wenn es passt, dann bekommt man die und fängt an zu bauen.

Ist der Bau dann fertig, muss man wieder zur Behörde. Die machen eine wie auch immer geartete Überprüfung oder Bauabnahme, ob das alles der Genehmigung entspricht, ob das mit dem Abwasser ordentlich und gesetzeskonform gemacht ist und so einen Kram. Das muss der Bauunternehmer machen. Und wenn das alles in Ordnung und abgenommen ist, dann stellt die Behörde den title deed, so eine Art Eigentumsurkunde aus, dann wird man im staatlichen Sinne vollberechtigter Eigentümer er Immobilie. Und wenn man sie verkauft, dann muss der title deed auf den neuen Eigentümer übertragen werden. Das kostet Geld, dauert, und erfordert, dass die Anwälte beider Seiten bei der Behörde ihre Formalientänze aufführen.

Warum gibt es dann Häuser und Wohnungen ohne title deed?

Ich habe dafür zwei Kausalursachen ausmachen können:

• Es gibt wohl Fälle, in denen ein Haus oder eine Wohnung nicht als eigene Immobilie ausgewiesen, sondern nur ein Teil eines Größeren ist, und man quasi nur eine Art Nutzungsrecht und nicht das Eigentum erwirbt. Mein Parkplatz ist so ein Ding, weil sie einzelne Parkplätze nicht zu Immobilien erklären, der aber nicht unter dem Haus, sondern 3 Meter daneben ist, und deshalb nicht dazugehören kann. Ist für Wohnugen und Häuser aber nicht empfohlen, weil man damit rechtlich vom Haupteignetümer und dessen Wohlverhalten abhängig ist.
• In der Regel deutet das Fehlen eines title deeds darauf hin, dass der Bauablauf nicht normal war. Entweder stimmte irgendetwas nicht, weshalb die Behörde den Bau nicht abgenommen hat, oder der Bauunternehmer ging unterwegs pleite und konnte den Bauprozess nicht abschließen und den title deed beantragen. Man sagte mir, dass es zwar rechtlich rein theoretisch möglich sei, dass man den title deed auch nachträglich noch erwirbt, indem man nachweist, dass alles erfüllt ist, das praktisch aber nahezu unmöglich, und wenn, dann überteuert wäre, weil man als einzelner Wohnungsinhaber gar keine Chance mehr habe, das noch für das ganze Haus zu erledigen und alle unter einen Hut zu bringen.

  Und die Konsequenzen aus einem fehlenden title deed könnten hart sein. Es kann zwar schon sein, dass einfach gar nichts passiert, wenn es keine Mängel gibt und der Bauunternehmer das nur einfach von pleite wegen nicht beantragt hat. Es kann aber auch sein, dass die Behörde die Beseitigung von Mängeln anordnet und man dann dafür haftet, dass noch irgendwelche Abwasserrohre gelegt oder Bauänderungen vorgenommen werden. Schlimmstenfalls könnte die Behörde auch den Abriss verfügen, auch wenn das praktisch kaum oder nie vorkomme.

Summa summarum habe ich aus der Mehrzahl der Aussagen entnommen, dass wenn man nicht sehr genau weiß, was man tut, und mit hiesigem Baurecht sehr vertraut ist, die Finger von Immobilien ohne title deed lassen sollte. Und deshalb ist es auch wichtig, einen Solicitor zu haben, die prüfen das nämlich nach.

In Larnaka habe ich eine Wohnung besichtigt. Klein, nicht sehr schön, aber ein riesiger Balkon über einem Geschäft. Riesengroß, hätte fast für einen Tennisplatz gereicht. Die Frau, die da wohnte und verkaufte, sagte mir, dass wenn mir die Wohnung zu klein wäre, man ohne weiteres den Balkon überdachen und zum Teil der Wohnung machen könnte, groß genug sei er ja. Ich fragte, ob das denn zulässig wäre, ob man das einfach so tun könne. Antwort: Sure, I have the title deeds. Die Maklerin bestätigte. Wenn man erst mal die title deeds habe, könne man damit weitgehend tun und lassen, was man wolle.

Baustil

Man muss es leider sagen: Alles, was sie in den letzten 10 bis 15 Jahren gebaut haben, sie identisch aus. Sie haben so einen seltsamen pseudomodernen Baustil, Stein, Beton, Glas, und immer so diese Mäanderbögen außenrum. Kennt man zwei, drei, kennt man sie wirklich alle.

Das kommt nicht von ungefähr, weil sie tatsächlich immer nur wenige Baupläne immer wieder neu aufgießen wie alte Teebeutel. Überall stehen dann diese Wohnwürfel herum, die in Maklersprech „villa“ heißen, aber einfach nur Wohnwürfel oder entsprechende Reihenhäuser sind. Unten das besagte Wohnzimmer mit Küche, oben dann zwei oder drei Bedrooms. Fast immer in Grautönen.

Ich bin mal beim Besichtigen mit einem Makler an einem Haus vorbeigekommen, so ein ganz auffällig, vermeintlich charakteristisches, weil an einer Ecke rund, damit es an die Straßenabbiegung passt. Ha, sagte ich, das Haus kenne ich, das habe ich von Deutschland aus auf einer Webseite als Expose gesehen, das interessiert mich. Ich konnte mich genau erinnern, dieses Haus auf der Webseite gesehen zu haben. Genau das. Und stutzte, weil ich mir sicher war, dass laut Webseite und Google Maps gegenüber ein Sportplatz gewesen war, hier aber eben kein Sportplatz war. Auflösung: Von dem Haus stehen ganz viele herum. Immer wenn sie ein Eckgrundstück an einer Kreuzung/Abbiegung haben, bei dem die Straße rund geht, bauen sie so ein Haus dahin. Die sehen alle gleich aus.

Als ich mal mit einer Baufirma was besichtigen wollte, kam ich mir zuerst etwas verarscht vor, weil die Damen mich vor einen leeren Acker stellten und mir sagten, ich solle mir das Haus jetzt vorstellen. Sie sagten aber dann, dass es nur um die location gehe. Wir fuhren dann zwei Straßen weiter, wo sie solche Häuser gerade fertiggestellt hatten, schon verkauft, aber noch nicht übergeben, damit ich das auch mal von innen sehen könnte. Also: Das Haus genau so, wie das, in dem wir gerade sind, am dem Platz, den wir vorhin besichtigt haben, und der noch Acker ist. Ah, ja, dann kommt die Phantasie damit auch klar.

Das Haus war sehr schön, gut gemacht, edler Steinboden, schöne Küche. Kühlschrank und so alles schon drin. Nur die Klimaanlagen muss man noch installieren lassen, die werden nur vorbereitet. Montagestellen schon da.

Hätte mir gefallen.

War mir aber etwas zu teuer dafür, dass ich da Zypern noch kaum kannte. Hat mir zu lange gedauert, weil sie sagten, eineinhalb bis zwei Jahre würde es dauern. Und mir zu riskant, weil ich das Risiko nicht einschätzen konnte. Ansonsten hätte es mir sehr gefallen.

Was mir aber auffiel:

Das schon fertige Haus, das ich besichtigt habe, wirkte sehr wertig und edel, gut verarbeitet (auch wenn ich weiß, dass die Rohbauten, die unter dem edlen Steinfußboden stecken, nicht so edel und wertig sind). Macht richtig was her. Besonders fiel mir die Eingangstür auf. Ich kenne jemanden in Deutschland, der so eine richtig teure und hochqualitative Eingangstür hat, schwer, und genau so wirkte diese Tür. Metallrahmen, eingelegter Glasstreifen, sehr breit, so breit wie eine Krankenhauszimmertür, aber kein Scharnier an der Außenseite, sondern Drehachsenscharniere oben und unten, eine Handbreit von der Außenkante entfernt. Satt, schwer, hochqualitativ. Die Tür hat mir sehr gefallen, die war richtig gut.

Ich fragte, ob die Tür zur Ausstattung gehört oder Sonderausstattung ist.

Sie erklärten mir, dass das hier anders läuft. Sie haben Kontakt zu Herstellern. Einer von denen hatte in der Pandemie nicht genug zu tun, und hat ihnen deshalb 80 Türen zum guten Preis gemacht. Da greifen sie zu, um die Gesamtpreise für ihre Kunden günstig zu halten. Sie hatten also 80 dieser Türen auf Lager, und solange Kunden nicht ausdrücklich und gegen Aufpreis etwas anderes wünschen, haben die nächsten 80 Häuser, die sie bauten, eben solche Türen. Und danach andere, das wisse man aber noch nicht. Was es dann halt gerade für sie zu kaufen gibt. Noch hätten sie welche. Würde ich bald bestellen, bekäme ich eine solche Tür. Würde ich zu lange warten, bekäme ich irgendwas anderes.

Die Herangehensweise ist eben eine andere.

Ich habe mich mal mit einer Maklerin, die etwas gebildeter und vornehmer war, und mit der ich mich auch sonst über Zypern und so unterhalten habe, und die das wohl auch studiert hatte, darüber unterhalten. Und sie sagte, dass die bauwissenschaftlich korrekte Bezeichnung für den in Zypern vorherrschenden Architekturstil des 21. Jahrhunderts „copy-and-paste“ laute.

Und genau so sieht’s dann auch aus.

Grundsätzlich aber liegen dem der inseltypische Pragmatismus und eine gewisse nüchterne unsentimentale Kosten-Nutzen-Analyse zugrunde.

Klar gibt es auch richtig tolle Häuser, denn nach oben ist die Preisskala offen. Man kann hier auch eine tolle Villa bekommen, die den Namen verdient, und 2, 5, 8 oder 15 Millionen hinlegen. Das geht.

Generell dient die Herangehensweise aber dem Zweck, das ganze Ding preislich in einem bezahlbaren Rahmen zu halten. Handwerker gibt es hier, und Arbeitskraft ist billiger als in Deutschland. Und damit wird Bauen insgesamt billiger als in Deutschland, aber das Ergebnis ist eben ein anderes. Die Häuser sind insgesamt einfacher gebaut, weil sie auch nicht diesen undurchdringlichen Dickicht an Bauvorschriften wie in Deutschland haben. Sie haben keine richtige Heizung, und sie sind nicht so gut isoliert. Aber hey, wir haben den 4. Dezember und ich hatte heute den ganzen Tag die Balkontür und drei Fenster offen und kurze Hosen an, und heute morgen habe ich mit Solarwasser warm geduscht. Nicht heiß, aber angenehm warm.

Herangehensweise

Ich bin noch nicht erfahren genug, um da Empfehlungen zu geben. Ich habe das jetzt einmal auf eine Methode durchgemacht, einige Erfahrungen gesammelt, positive wie negative, aber noch nicht so den Durchblick, was hier üblich ist und was zwingend.

Mir ist noch nicht klar, ob das nur mit Makler oder auch ohne geht, nur mit oder auch ohne Solicitor. Denn beide – der Makler heißt hier sales agent – halten sich an sehr strenge Regeln und erwähnen gelegenetlich, was sie müssen und was sie nicht dürfen. Die haben da ihre Vorschriften einzuhalten. Beispielsweise ist der Makler rechtlich gezwungen, ein Kaufangebot, das man ihm unterbreitet, auch an den Verkäufer weiterzugeben. Man darf dann aber auch nicht am Makler vorbei. Und so weiter und so fort.

Ich weiß nicht, ob es die einzig möglich oder empfehlenswerte Vorgehensweise ist, aber ich halt es für gangbar, sich Zeit zu nehmen, hier in einem Hotel einzuquartieren, was außerhalb der Saison günstig ist, viel Zeit, Handy, einen Notebook und einen Mietwagen mitzubringen, und dann viel herumzufahren, zu besichtigen, mit den Leuten zu sprechen, sich die Gegend anzusehen, bis man ein Gefühl dafür bekommt und dann weiß, ob es einem überhaupt zusagt. Denn Zypern ist, sorry, wenn ich das so sage, überhaupt nicht aufregend und auch nicht herausragend schön. Man sollte versuchen, erst mal herauszufinden, ob man mit dem Land überhaupt kann, und dann, ob man mit der Gegend kann, in der man sucht. Und dann auf jeden Fall so intensiv wie möglich besichtigen.

Optimum

Ich bin zufrieden mit dem, was ich jetzt habe, auch wenn es für einen Vollumzug zu klein ist und ich einige bessere Angebote verpasst habe. Vor ein bis zwei Jahren gab es deutlich besser Angebote (laut Expose, wie es dann tatsächlich aussah, ist eine andere Frage, siehe oben), und auch aktuell sind mir ein paar durch die Lappen gegangen, weil ich einfach die meiste Zeit in Deutschland war und das nicht sofort besichtigen konnte. Das funktioniert einfach nicht. Man muss hier vor Ort sein und ein Auto haben. Sonst klappt das nicht.

Und die politische Lage hat mich, vor dem Hintergrund der verschiedenen Krisen und der befürchteten Verschiebungen in der Welt, zu der Überlegung gebracht, dass es jetzt pressiert, und ich nicht die Zeit habe, wir ursprünglich geplant, beliebig lange zu suchen, bis ich die optimale Lösung gefunden und alle in Frage kommenden Länder miteinander verglichen habe. Eine innere Stimme sagte mir im Mai „jetzt, sofort, sonst ist es zu spät“. Deshalb war das bestimmt nicht optimal, wenn man den Zeitaspekt weg lässt und überlegt, was man bei beliebig langer Suche noch hätte finden können. Die Zeit war aber nicht.

Ich hatte das Problem im Blog schon als das Prinzessinnenproblem angesprochen, es ist unter verschiedenen Namen bekannt: Man bekommt als Prinz eine Reihe von Prinzessinnen als Brautkandidatinnen vorgeführt und muss bei jeder sagen „nehme ich“ oder „nächste“. Es gibt kein Zurück. Man weiß nie, ob noch etwas besseres kommt oder man gerade die beste Auswahlmöglichkeit vor sich hat. In einer dem sehr ähnlichen Situation ist man da, und hat obendrein das Problem, dass man die Makler auch nicht ewig beanspruchen kann. Irgendwann ist man bei denen auch durch, und das ist hier auch nicht üblich, endlos zu suchen. Zumal es Anzeichen gab, dass sich der Markt gerade sehr verengt.

Irgendwo habe ich mal gelesen, beim Prinzessinnenproblem sei es die mathematisch-spieltheoretisch beste bekannte Strategie, sich von n Prinzessinnen erst n/e anzuschauen, um sich einen Maßstab zu bilden, ich weiß nicht mehr, ob der Mittelwert oder die beste zählt, ich glaube, die beste, und danach die erste zu nehmen, die mindestens gleich gut ist.

Und so habe ich es gemacht, unter der zusätzlichen Maßgabe, das Haus oder die Wohnung rechtzeitig vor dem Winter 2022/23 zu haben.

Demnächst

Ich habe noch mehr zu erzählen, etwa, wo ich die Notbremse gezogen habe, wo ich Betrug witterte und welche Gegenmaßnahmen ich ergriffen habe.

Aber das dann ein anderes Mal.